الفرق الجوهري: المتوسطات الحسابية والمرجّحة تتأثر بالقيم المتطرفة. الوسيط يتجاهلها تماماً.
تخيّل 6 صفقات سكنية في حي:
| الصفقة | المساحة | السعر | السعر/م² |
|---|---|---|---|
| فيلا 1 | 400 م² | 160,000 | 400 |
| فيلا 2 | 500 م² | 200,000 | 400 |
| فيلا 3 | 450 م² | 180,000 | 400 |
| فيلا 4 | 600 م² | 240,000 | 400 |
| فيلا 5 | 350 م² | 140,000 | 400 |
| أرض ضخمة (مصنّفة "سكني" بالخطأ) | 160,000 م² | 100,000 | 0.6 |
السعر الحقيقي للسكن في هذا الحي = ~400 ريال/م² (واضح من الفلل).
لكن الحسابات الثلاث تعطي نتائج مختلفة جداً:
صفقة واحدة متطرفة كسرت المتوسطات. الوسيط لم يكترث لها.
هذا اكتشفناه فعلاً أثناء بناء اللوحات:
| الشهر | صفقات سكنية | مرجّح بالمساحة | الوسيط |
|---|---|---|---|
| ديسمبر 2025 | 57 | 490 | 434 |
| يناير 2026 | 31 | 754 | 525 |
| فبراير 2026 | 36 | 47 ❌ | 370 ✅ |
| مارس 2026 | 28 | 36 ❌ | 404 ✅ |
| أبريل 2026 | 29 | 479 | 444 |
لو اعتمدنا المرجّح بالمساحة، الرسم البياني سيُظهر انهياراً مفاجئاً للسوق في فبراير-مارس (من 754 إلى 47 ريال/م²). وهذا غير صحيح.
هذه الصفقة الواحدة طغت على ~35 صفقة سكنية طبيعية (مساحاتها 800–1,600 م² بأسعار 300–1,000 ريال/م²) لأنها أكبر منهم مجتمعين بحوالي 100 ضعف.
الوسيط لم يتأثر لأنها مجرد صفقة واحدة من 36 — تذهب لطرف الترتيب وتُهمَل.
| الطريقة | السعر/م² | التعليق |
|---|---|---|
| المرجّح بالمساحة | 118 ريال | مضلّل — تجرّه الأراضي الزراعية الضخمة |
| الوسيط | 372 ريال | يمثّل الصفقة السكنية النموذجية |
السبب: حي قصر ابن عقيل (196 صفقة بمساحات ضخمة ~1 ريال/م²) و"الملك عبدالعزيز" (أراضي خام ~71 ريال/م²). تجر المرجّح للأسفل بشدة لكنها لا تؤثر على الوسيط.
الوسيط رقم واحد فقط. لكنه لا يخبرك بمدى تجانس السوق. حيّان لهما نفس الوسيط قد يكونا مختلفين تماماً:
| الحي | الوسيط | Q1 (الربع الأدنى) | Q3 (الربع الأعلى) | القراءة |
|---|---|---|---|---|
| الحي أ | 1,500 | 1,400 | 1,600 | سوق متجانس — الأسعار قريبة من بعضها |
| الحي ب | 1,500 | 800 | 2,500 | سوق متباين — صفقات رخيصة وغالية جنباً إلى جنب |
نطاق الربعين (Q1–Q3) أو IQR: 50% من الصفقات تقع في هذا النطاق. كلما كان أضيق، كان السوق أكثر تجانساً وكان الوسيط أكثر تمثيلاً.
في اللوحات: الخط البرتقالي = الوسيط، والمنطقة الملوّنة حوله = نطاق الربعين (Q1 إلى Q3). منطقة ضيّقة = ثقة عالية في الوسيط. منطقة عريضة = تباين كبير، انتبه.
| الأسلوب | متى يصلح |
|---|---|
المرجّح بالمساحة Σسعر÷Σمساحة | لحساب إجمالي قيمة السوق ومؤشّرات السوق ككتلة (المؤشرات الرسمية) |
| المتوسط الحسابي | لو كانت البيانات نظيفة وقريبة من توزيع طبيعي، بلا قيم متطرفة |
| الوسيط ✅ | لتمثيل السعر النموذجي للصفقة الواحدة — وهو ما يهم المشتري/البائع/المقيّم. الأسلوب القياسي في تقارير العقار العالمية (Zillow Median Home Value، Rightmove Median Asking Price، إلخ) |
بيانات سوق العقار تحوي قيماً متطرفة وصفقات استثنائية بكثرة:
الوسيط مقاوم لهذا كلّه. حين ترى "وسيط سعر المتر السكني في حي العليا = 6,500 ريال"، أنت ترى السعر الذي تتم فيه أكثر الصفقات فعلاً — لا متوسطاً مشوّهاً برقم متطرّف.
قاعدة عامة في الإحصاء الوصفي للبيانات العقارية: عند الشكّ، استعمل الوسيط.